Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration d'une période triennale (c'est à dire à la fin de la période de 3 ans ou à la fin de la période de 6 ans...). On parle de résiliation triennale.

Dans certains cas, la résiliation est également possible, en dehors des périodes triennales, lorsque le locataire demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou en cas de bénéficie d'une pension d'invalidité ou lors du décès du locataire.

La résiliation du bail peut également provenir d'une clause résolutoire introduite dans le bail commercial ou être décidée à l'amiable.

La résiliation du bail peut intervenir, à la demande du propriétaire, lorsque le locataire n'exécute pas les obligations prévues dans le bail commercial (par exemple, exercice d'activité par le locataire sans autorisation du propriétaire ou sous-location des locaux irrégulière).

Dans cette hypothèse, le bailleur peut :

• Saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail (on parle de résiliation judiciaire) ou
• Utiliser la clause résolutoire (c'est à dire la disposition prévue dans le bail commercial qui prévoit la résiliation du bail commercial en cas de non-respect de certaines dispositions du bail)

Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail en refusant le renouvellement du bail s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire. Dans ce cas là, le propriétaire ne doit pas verser d'indemnité d'éviction.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail commercial sans avoir à verser d'indemnité d'éviction dans différentes situations concernant l'immeuble dans lequel l'activité est exercée.

Refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime

Les motifs graves et légitimes sont notamment les suivants :

• Inexécution d'une des conditions du bail commercial (comme non-paiement du loyer) ou
• Cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds.

Le refus de renouvellement du bail se fait  :

• Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration de la période triennale ou avant l'expiration du bail commercial avec le motif de refus de renouvellement du bail commercial (si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante)

• Accompagné d'une mise en demeure du locataire de réparer l'infraction dans un délai d'1 mois (parfois, la mise en demeure n'est pas nécessaire) et
• Mention de la possibilité pour le locataire (qui conteste ce congé ou qui demande le paiement d'une indemnité d'éviction) de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d'effet du congé.

Reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans payer d' indemnité d'éviction si l'immeuble :

• Doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité (un arrêté de traitement de l'insalubrité doit délivré par le préfet) ou

• Ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (le caractère dangereux est prouvé par un rapport d'expertise ou un arrêté de mise en sécurité du maire ou du préfet de Police pour Paris).

Le refus de renouvellement du bail se fait  :

• Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration de la période triennale ou avant l'expiration du bail commercial avec le motif de refus de renouvellement du bail commercial (si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante) et

• Avec mention de la possibilité pour le locataire (qui conteste ce congé ou qui demande le paiement d'une indemnité d'éviction) de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d'effet du congé.

Priorité du locataire en cas de reconstruction d'un nouvel immeuble

En cas de reconstruction par le propriétaire d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit. Pour bénéficier de ce droit de priorité, le locataire doit prévenir le propriétaire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, de son intention d'utiliser cette priorité.

Reprise pour construire ou reconstruire l'immeuble existant

Le propriétaire a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant sans payer d'indemnité d'éviction en offrant au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Même s'il offre un local de remplacement au locataire, le bailleur doit payer au locataire une indemnité restreinte correspondant à la privation temporaire du fonds et aux frais de déménagement et de réinstallation.

Le refus de renouvellement du bail se fait  :

• Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration de la période triennale ou avant l'expiration du bail commercial avec comme motif de refus de renouvellement la construction ou la reconstruction des locaux loués (si le bailleur ne respecte pas le délai de 6 mois, le congé reste valable, mais les effets seront reportés à la fin de la période triennale suivante) et

• Avec mention de la possibilité pour le locataire (qui conteste ce congé ou qui demande le paiement d'une indemnité d'éviction) de saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter de la date de prise d'effet du congé.

Suspension du bail pour travaux de surélévation

En cas de surélévation d'un immeuble, le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de 3 ans. Il s'agit d'une période pendant laquelle le bailleur doit réaliser les travaux et le locataire est momentanément évincé des locaux. Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours. Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, qui ne peut pas excéder 3 ans de loyer.

Reprise d'un local d'habitation (accessoire du local commercial)

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail uniquement sur la partie concernant les locaux d’habitation, loués accessoirement au local commercial. Dans ce cas là, la reprise des locaux d'habitation entraîne u ne diminution du loyer du bail renouvelé.

Ce refus de renouvellement est possible si :

• Le propriétaire occupe lui-même le local d'habitation ou le fait occuper par un membre de sa famille (comme ses enfants, ses parents, son conjoint)
• Le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

Toutefois, la reprise ne peut pas être exercée dans les cas suivants :

• Sur des locaux affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé
• Lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds
• Lorsque les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible.

À l'ouverture d'une procédure collective (c'est à dire d'une procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), le bail commercial se poursuit automatiquement. Cependant, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur peut, après examen de la situation, décider de le résilier ou de le céder.

Continuation du bail commercial

La décision de poursuivre un bail commercial appartient à :

• L'administrateur judiciaire (en cas de redressement judiciaire ou de sauvegarde) ou
• Au liquidateur (en cas de liquidation judiciaire)

Sa décision s'impose au bailleur, qui ne peut pas s'y opposer même si, à la date d'ouverture de la procédure, le locataire a des arriérés de loyers.

Résiliation du bail commercial

Cession du bail commercial

La cession du bail commercial peut intervenir :

• Lors du redressement judiciaire ou de la sauvegarde, dans le cadre de la cession (totale ou partielle) de l'entreprise du locataire

• Lors de la liquidation judiciaire, de manière isolée ( le liquidateur peut céder le bail indépendamment du reste de l'entreprise).

Lors du redressement judiciaire ou de la sauvegarde, si l'administrateur judiciaire décide de céder le fonds de commerce du locataire, bail commercial compris, l'acceptation de l'acquéreur par le bailleur n'est pas nécessaire, même si le bail contient une telle disposition.

En revanche, lors de la liquidation judiciaire, les dispositions relatives à l’agrément du bailleur en cas de cession de bail ou au droit de préemption de la commune doivent être respectées.